Nieuwe wijzigingen in de Portugese AL-licentiewetten: wat u moet weten als eigenaar of investeerder van onroerend goed

Als u een internationale koper of eigenaar van onroerend goed in Portugal bent, vooral in populaire regio's zoals de Algarve en Vilamoura, zijn recente updates van de Portugese wetten inzake lokale accommodatie (AL) essentieel om te begrijpen. De Portugese regering heeft door middel van wetsdecreet nr. 76/2024 wijzigingen doorgevoerd die nieuwe flexibiliteit brengen in het AL-licentiesysteem, dat officieel van kracht wordt op 1 november 2024. In deze blogpost wordt uiteengezet wat de nieuwe wetten betekenen, hoe ze van invloed zijn op het eigendom van onroerend goed en waar kopers en verkopers rekening mee moeten houden in dit veranderende vastgoedlandschap.

Wat is er veranderd?

Eerdere hervormingen in het kader van het Mais Habitação-programma in 2023 introduceerden beperkingen die tot doel hadden de toeristische vraag in evenwicht te brengen met de huisvestingsbehoeften van de lokale bevolking. Maar veel van deze beperkingen zijn nu teruggedraaid. Met de hervormingen van 2024 krijgen gemeenten controle over de lokale huisvestingsactiviteit, waardoor ze het beleid kunnen vormgeven op basis van de specifieke behoeften en dynamiek van hun regio's. Deze verschuiving biedt beleggers een stabielere en voorspelbare omgeving voor kortetermijnhuurwoningen, hoewel het essentieel is op te merken dat er nog steeds beperkingen van toepassing kunnen zijn, afhankelijk van de lokale omgeving.

Belangrijkste conclusies:

1. Gemeentelijke autonomie: Gemeenten hebben een jaar de tijd om hun eigen regels voor AL-vergunningen vast te stellen.
2. Grotere flexibiliteit bij licenties: De nieuwe wet maakt verschillende beperkingen op licentieverlengingen, overdrachten en goedkeuringen ongedaan.
3. Nieuwe regels voor het gebruik van onroerend goed: De capaciteitslimieten voor AL-eigendommen zijn aangepast en oudere eigendommen kunnen nu commercieel gebruik accommoderen, op voorwaarde dat ze aan bepaalde criteria voldoen.

Omkering van belangrijke beperkingen

De recente wijzigingen maken een einde aan zes belangrijke beperkingen die in 2023 zijn geïntroduceerd en die een positieve invloed kunnen hebben op huidige en toekomstige AL-exploitanten.

Belangrijke beperkingen ingetrokken

1. Opschorting van nieuwe inschrijvingen: Eerder gestopt in sommige gebieden, kunnen nieuwe AL-registraties worden hervat zonder overkoepelende beperkingen van de centrale overheid.
2. Voorwaarden voor het verlopen van de licentie: Inactieve licenties worden niet meer automatisch geannuleerd.
3. Niet-overdraagbaarheid van licenties: Licenties kunnen nu worden overgedragen aan nieuwe eigenaren van onroerend goed, waardoor de investeringswaarde van het onroerend goed wordt verhoogd.
4. Verplichte beoordeling in 2030: De eis van 2023 voor een algemene herziening van alle licenties in 2030 is geschrapt.
5. Verlengingen van vijf jaar: Licenties hoeven niet meer elke vijf jaar te worden vernieuwd, waardoor de administratieve lasten worden verminderd.
6. Vetorechten van condominiums: De vetorechten voor condo-bewoners zijn beperkt tot hostels, wat betekent dat andere soorten AL-eenheden minder worden beperkt door bezwaren van bewoners.

Wat de nieuwe wet betekent voor kopers en verkopers van onroerend goed

Een aantrekkelijkere markt voor kopers

Voor internationale kopers maken deze veranderingen Portugal tot een aantrekkelijkere investeringsbestemming. De Algarve, met name steden als Vilamoura, staat bekend om zijn aantrekkingskracht onder toeristen en expats vanwege de prachtige stranden, golfbanen en het milde klimaat. AL-eigendommen in deze gebieden hebben de neiging om een gestage stroom van huurinkomsten aan te trekken, en de versoepelde regelgeving biedt meer zekerheid voor investeerders.

Verhoogde vastgoedwaarde voor verkopers

De nieuwe mogelijkheid om AL-licenties over te dragen, betekent dat verkopers onroerend goed kunnen aanbieden als kant-en-klare investeringen, een functie die potentiële kopers aanspreekt en kan leiden tot hogere verkoopprijzen. Elke gemeente kan echter nog steeds zijn eigen beperkingen stellen, dus het raadplegen van de lokale regelgeving is essentieel.

Nieuwe rol van gemeenten: lokale controle met mogelijke beperkingen

Gemeenten hebben nu de bevoegdheid om gebieden voor inperking en duurzame groei te definiëren waar AL-activiteiten met beperkingen kunnen worden geconfronteerd. Dit betekent dat hoewel de nationale beperkingen zijn teruggedraaid, sommige gemeenten er nog steeds voor kunnen kiezen om strengere AL-regelgeving te handhaven. Gemeenten kunnen ook nieuwe AL-aanvragen in specifieke gebieden voor maximaal een jaar bevriezen om plotselinge toestroom te voorkomen die gevolgen kan hebben voor de woningmarkt of lokale gemeenschappen.

Als u overweegt een AL-woning te kopen, is het de moeite waard om de lokale regelgeving te controleren om eventuele geplande wijzigingen in de regels van de gemeente te begrijpen. Vilamoura kan bijvoorbeeld andere normen en beperkingen hebben dan een rustiger dorp in de Algarve.

De invoering van de lokale huisvestingsombudsman

Om geschillen tussen eigenaren van onroerend goed, bewoners en derden te helpen beheren, zullen gemeenten een lokale ombudsman voor huisvesting instellen. Deze nieuwe rol is bedoeld om klachten aan te pakken, te bemiddelen bij conflicten en richtlijnen te geven om ervoor te zorgen dat AL-eigendommen soepel werken binnen hun gemeenschappen. Als u actief bent of investeert in AL, kan de Ombudsman een nuttige hulpbron zijn om eventuele problemen met betrekking tot vastgoedbeheer of zorgen van bewoners op te lossen.

Aangepaste capaciteitslimieten voor AL-eigenschappen

Het recente decreet heeft ook bijgewerkte capaciteitslimieten ingevoerd:

• Kamerverhuur en hostels: Deze zijn beperkt tot maximaal 9 kamers en 27 personen.
• Converteerbare en extra bedden: Accommodaties kunnen nu converteerbare en extra bedden installeren, hoewel deze niet meer dan 50% van het aantal vaste bedden mogen bedragen.

Dit stelt AL-operators in staat om flexibeler te zijn in het ontvangen van gasten, vooral voor eigendommen in gebieden waar veel vraag naar is, zoals de Algarve, waar grotere groepen toeristen mogelijk geïnteresseerd zijn in een kort verblijf.

Kansen voor oudere woningen

Onder de nieuwe AL-wetten kunnen eigendommen die vóór 1951 zijn gebouwd nu commerciële vestigingen huisvesten, op voorwaarde dat ze voldoen aan de wettelijke vereisten. Dit creëert kansen voor eigendommen met historische waarde, vooral in steden en dorpen met een sterke aantrekkingskracht op erfgoed. Internationale kopers die geïnteresseerd zijn in renovatieprojecten of gebouwen voor gemengd gebruik, kunnen de AL-markt van Portugal toegankelijker en aantrekkelijker vinden met deze extra flexibiliteit.

Laatste afhaalrestaurants voor investeerders en huiseigenaren

Als u onroerend goed in Portugal wilt kopen of verkopen, is het van cruciaal belang om de nuances van AL-licenties te begrijpen. Hier zijn enkele laatste tips:

• Raadpleeg lokale experts: Aangezien de gemeentelijke regelgeving kan variëren, is het verstandig om samen te werken met een lokale makelaar of juridisch adviseur die bekend is met de nieuwste AL-regelgeving.
• Blijf op de hoogte van lokale regels: Gemeenten hebben een jaar de tijd om hun regelgeving vast te stellen, dus veranderingen kunnen geleidelijk in verschillende regio's komen. Houd de aankondigingen van de lokale overheid van het door u gekozen gebied in de gaten voor updates.
• Overweeg de waarde van de AL-markt op lange termijn: Met meer flexibiliteit en de intrekking van restrictief beleid biedt de AL-markt veelbelovende kansen. Onroerend goed met AL-licenties zal waarschijnlijk waardevolle activa blijven, vooral in gebieden met veel toerisme zoals Vilamoura en de Algarve.

Door op de hoogte te blijven van de lokale regelgeving, kunnen internationale kopers en verkopers met meer vertrouwen door het AL-landschap van Portugal navigeren en profiteren van het potentieel van een van Europa's meest aantrekkelijke vastgoedmarkten.

Voor meer informatie over de recente juridische updates kunt u het wetsdecreet nr. 76/2024 hier bekijken of contact opnemen met juridische experts om beter te begrijpen hoe deze wijzigingen van invloed kunnen zijn op uw investering.

In een landschap dat zo dynamisch is als de Portugese vastgoedmarkt, betekenen deze nieuwe regels een veelbelovend tijdperk voor de AL-sector, waardoor het een fantastisch moment is om vastgoedinvesteringen in dit schilderachtige land te overwegen.