Novas mudanças nas leis de licenciamento de AL de Portugal: o que você precisa saber como proprietário ou investidor

Se você é um comprador internacional ou proprietário de um imóvel em Portugal, especialmente em regiões populares como Algarve e Vilamoura, é essencial entender as atualizações recentes das leis de Alojamento Local (AL) de Portugal. O governo português, através do Decreto-Lei n.º 76/2024, introduziu alterações que trazem uma nova flexibilidade ao sistema de licenciamento de AL, que entrarão oficialmente em vigor a 1 de novembro de 2024. Esta postagem do blog detalhará o que significam as novas leis, como elas afetam a propriedade e o que os compradores e vendedores devem considerar neste cenário imobiliário em constante mudança.

O que mudou?

Reformas anteriores no âmbito do programa Mais Habitação em 2023 introduziram restrições que visavam equilibrar as demandas do turismo com as necessidades de moradia dos habitantes locais. Mas muitas dessas limitações já foram revertidas. Com as reformas de 2024, os municípios passam a ter o controlo da atividade de alojamento local, permitindo-lhes moldar políticas de acordo com as necessidades e dinâmicas específicas das suas regiões. Essa mudança oferece aos investidores um ambiente mais estável e previsível para propriedades de aluguel de curto prazo, embora seja essencial observar que as restrições ainda podem ser aplicadas dependendo da área local.

Principais conclusões:

1. Autonomia Municipal: Os municípios têm um ano para estabelecer seus próprios regulamentos para o licenciamento de AL.
2. Maior flexibilidade de licenciamento: A nova lei reverte várias restrições às renovações, transferências e aprovações de licenças.
3. Novas regras para uso de imóveis: Os limites de capacidade para propriedades AL foram ajustados e as propriedades mais antigas agora podem acomodar o uso comercial, desde que atendam a determinados critérios.

Reversão de restrições principais

As mudanças recentes removem seis limitações principais introduzidas em 2023, que podem afetar positivamente os operadores de AL atuais e potenciais.

Principais restrições revogadas

1. Suspensão de novos registros: Anteriormente interrompidos em algumas áreas, os novos registros de AL podem ser retomados sem restrições abrangentes do governo central.
2. Condições de expiração da licença: As licenças inativas não são mais canceladas automaticamente.
3. Intransferibilidade de licenças: As licenças agora podem ser transferidas para novos proprietários, aumentando o valor do investimento da propriedade.
4. Revisão obrigatória de 2030: O requisito de 2023 para uma revisão geral de todas as licenças em 2030 foi removido.
5. Renovações de cinco anos: As licenças não precisam mais ser renovadas a cada cinco anos, reduzindo a carga administrativa.
6. Direitos de veto do condomínio: Os direitos de veto para residentes de condomínios foram limitados a albergues, o que significa que outros tipos de unidades de AL são menos restritos por objeções de residentes.

O que a nova lei significa para compradores e vendedores de imóveis

Um mercado mais atraente para os compradores

Para os compradores internacionais, estas alterações tornam Portugal um destino de investimento mais apelativo. O Algarve, particularmente cidades como Vilamoura, é conhecido por seu apelo entre turistas e expatriados devido às suas belas praias, campos de golfe e clima ameno. As propriedades AL nessas áreas tendem a atrair um fluxo constante de renda de aluguel, e os regulamentos relaxados fornecem maior segurança para os investidores.

Aumento do valor da propriedade para os vendedores

A nova capacidade de transferir licenças AL significa que os vendedores podem oferecer propriedades como investimentos prontos para alugar, um recurso que atrai compradores em potencial e pode levar a preços de venda mais altos. No entanto, cada município ainda pode definir suas próprias restrições, portanto, consultar os regulamentos locais é essencial.

Novo papel dos municípios: controle localizado com possíveis restrições

Os municípios agora têm autoridade para definir áreas de contenção e crescimento sustentável onde as atividades de LA podem enfrentar limitações. Isso significa que, embora as restrições nacionais tenham sido revertidas, alguns municípios ainda podem optar por aplicar regulamentos de AL mais rígidos. Os municípios também podem congelar novos pedidos de AL em áreas específicas por até um ano para evitar influxos repentinos que possam afetar os mercados imobiliários ou as comunidades locais.

Se você está pensando em comprar uma propriedade AL, vale a pena verificar os regulamentos locais para entender as mudanças planejadas nas regras do município. Por exemplo, Vilamoura pode ter padrões e restrições diferentes em comparação com uma vila mais tranquila no Algarve.

A Introdução do Provedor do Alojamento Local

Para ajudar a gerir litígios entre proprietários, residentes e terceiros, os municípios vão criar um Provedor do Alojamento Local. Esta nova função destina-se a resolver reclamações, mediar conflitos e fornecer diretrizes para ajudar a garantir que as propriedades da AL operem sem problemas em suas comunidades. Se você estiver operando ou investindo em AL, o Ombudsman pode ser um recurso útil para resolver quaisquer problemas relacionados à gestão de propriedades ou preocupações dos residentes.

Limites de capacidade ajustados para propriedades de AL

O decreto recente também introduziu limites de capacidade atualizados:

• Aluguel de quartos e albergues: Estes são restritos a um máximo de 9 quartos e 27 ocupantes.
• Camas conversíveis e suplementares: As propriedades agora podem instalar camas conversíveis e suplementares, embora não devam exceder 50% do número de leitos fixos.

Isto permite que os operadores de AL sejam mais flexíveis na acomodação dos hóspedes, especialmente para propriedades em áreas de alta procura como o Algarve, onde grupos maiores de turistas podem estar interessados em estadias de curta duração.

Oportunidades para propriedades mais antigas

De acordo com as novas leis da AL, as propriedades construídas antes de 1951 agora podem hospedar estabelecimentos comerciais, desde que atendam aos requisitos legais. Isso cria oportunidades para propriedades com valor histórico, especialmente em cidades e vilas com forte apelo patrimonial. Os compradores internacionais interessados em projetos de renovação ou edifícios de uso misto podem achar o mercado de AL de Portugal mais acessível e atrativo com esta flexibilidade adicional.

Conclusões finais para investidores e proprietários

Se você deseja comprar ou vender imóveis em Portugal, entender as nuances do licenciamento AL é crucial. Aqui estão algumas dicas finais:

• Consulte especialistas locais: Dado que os regulamentos municipais variam, é aconselhável trabalhar com um agente imobiliário local ou consultor jurídico familiarizado com os regulamentos mais recentes da AL.
• Mantenha-se atualizado sobre as regras locais: Os municípios têm um ano para estabelecer seus regulamentos, portanto, as mudanças podem ocorrer gradualmente em diferentes regiões. Fique de olho nos anúncios do governo local da área escolhida para atualizações.
• Considere o valor de longo prazo do mercado de AL: Com maior flexibilidade e a revogação de políticas restritivas, o mercado de AL oferece oportunidades promissoras. As propriedades com licenças AL provavelmente continuarão sendo ativos de alto valor, principalmente em áreas de alto turismo como Vilamoura e Algarve.

Ao manterem-se informados sobre as regulamentações locais, os compradores e vendedores internacionais podem navegar no panorama da AL em Portugal com maior confiança, capitalizando o potencial de um dos mercados imobiliários mais apelativos da Europa.

Para mais informações sobre as recentes atualizações legais, pode consultar o Decreto-Lei n.º 76/2024 aqui ou contactar juristas para perceber melhor como estas alterações podem afetar o seu investimento.

Em um cenário tão dinâmico quanto o mercado imobiliário de Portugal, essas novas regras significam uma era promissora para o setor de AL, tornando-se um momento fantástico para considerar investimentos imobiliários neste país cênico.