Neue Änderungen der portugiesischen AL-Lizenzgesetze: Was Sie als Immobilieneigentümer oder Investor wissen müssen

Wenn Sie ein internationaler Käufer oder Immobilienbesitzer in Portugal sind, insbesondere in beliebten Regionen wie der Algarve und Vilamoura, sind die jüngsten Aktualisierungen der portugiesischen Gesetze zur lokalen Beherbergung (AL) unerlässlich, um sie zu verstehen. Die portugiesische Regierung hat mit dem Gesetzesdekret Nr. 76/2024 Änderungen vorgenommen, die dem AL-Lizenzierungssystem neue Flexibilität verleihen, das offiziell am 1. November 2024 in Kraft treten wird. In diesem Blogbeitrag wird aufgeschlüsselt, was die neuen Gesetze bedeuten, wie sie sich auf den Immobilienbesitz auswirken und was Käufer und Verkäufer in dieser sich verändernden Immobilienlandschaft beachten sollten.

Was hat sich geändert?

Frühere Reformen im Rahmen des Programms Mais Habitação im Jahr 2023 führten Beschränkungen ein, die darauf abzielten, die Nachfrage des Tourismus mit den Wohnbedürfnissen der Einheimischen in Einklang zu bringen. Aber viele dieser Einschränkungen wurden inzwischen wieder rückgängig gemacht. Mit den Reformen 2024 erhalten die Kommunen die Kontrolle über die lokale Beherbergungstätigkeit und können ihre Politik entsprechend den spezifischen Bedürfnissen und der Dynamik ihrer Regionen gestalten. Diese Verschiebung bietet Anlegern ein stabileres und vorhersehbareres Umfeld für Kurzzeitvermietungen, obwohl es wichtig ist zu beachten, dass je nach Region weiterhin Einschränkungen gelten können.

Wichtige Erkenntnisse:

1. Kommunale Autonomie: Die Kommunen haben ein Jahr Zeit, um ihre eigenen Vorschriften für die AL-Lizenzierung zu erlassen.
2. Größere Flexibilität bei der Lizenzierung: Das neue Gesetz macht mehrere Einschränkungen bei Lizenzverlängerungen, -übertragungen und -genehmigungen rückgängig.
3. Neue Regeln für die Verwendung von Eigenschaften: Die Kapazitätsgrenzen für AL-Immobilien wurden angepasst, und ältere Immobilien können nun gewerblich genutzt werden, sofern sie bestimmte Kriterien erfüllen.

Umkehrung wichtiger Einschränkungen

Mit den jüngsten Änderungen werden sechs wichtige Einschränkungen aufgehoben, die im Jahr 2023 eingeführt wurden und sich positiv auf aktuelle und zukünftige AL-Betreiber auswirken könnten.

Wichtige Beschränkungen aufgehoben

1. Aussetzung von Neuzulassungen: Die zuvor in einigen Gebieten gestoppten AL-Registrierungen können ohne übergreifende Beschränkungen der Zentralregierung wieder aufgenommen werden.
2. Bedingungen für den Ablauf der Lizenz: Inaktive Lizenzen werden nicht mehr automatisch storniert.
3. Nichtübertragbarkeit von Lizenzen: Lizenzen können nun auf neue Immobilienbesitzer übertragen werden, wodurch der Investitionswert der Immobilie erhöht wird.
4. Obligatorische Überprüfung 2030: Die für 2023 vorgesehene pauschale Überprüfung aller Lizenzen im Jahr 2030 wurde gestrichen.
5. Verlängerungen um fünf Jahre: Lizenzen müssen nicht mehr alle fünf Jahre erneuert werden, was den Verwaltungsaufwand reduziert.
6. Vetorechte für Eigentumswohnungen: Die Vetorechte der Bewohner von Eigentumswohnungen wurden auf Hostels beschränkt, was bedeutet, dass andere Arten von AL-Einheiten weniger durch Einwände der Bewohner eingeschränkt sind.

Was das neue Gesetz für Immobilienkäufer und -verkäufer bedeutet

Ein attraktiverer Markt für Käufer

Für internationale Käufer machen diese Änderungen Portugal zu einem attraktiveren Investitionsziel. Die Algarve, insbesondere Städte wie Vilamoura, ist aufgrund ihrer schönen Strände, Golfplätze und ihres milden Klimas für ihre Anziehungskraft bei Touristen und Auswanderern bekannt. AL-Immobilien in diesen Gebieten ziehen in der Regel einen stetigen Fluss von Mieteinnahmen an, und die gelockerten Vorschriften bieten Investoren mehr Sicherheit.

Erhöhter Immobilienwert für Verkäufer

Die neu entdeckte Möglichkeit, AL-Lizenzen zu übertragen, bedeutet, dass Verkäufer Immobilien als mietfertige Investitionen anbieten können, eine Funktion, die potenzielle Käufer anspricht und zu höheren Verkaufspreisen führen könnte. Jede Gemeinde kann jedoch weiterhin ihre eigenen Beschränkungen festlegen, so dass es unerlässlich ist, die örtlichen Vorschriften zu konsultieren.

Neue Rolle der Kommunen: Lokale Kontrolle mit möglichen Einschränkungen

Die Kommunen haben nun die Befugnis, Eindämmungs- und nachhaltige Wachstumsbereiche zu definieren, in denen die Aktivitäten der AL eingeschränkt sein könnten. Das bedeutet, dass sich einige Gemeinden trotz der Rücknahme der nationalen Beschränkungen immer noch dafür entscheiden könnten, strengere AL-Vorschriften durchzusetzen. Kommunen können auch neue AL-Anträge in bestimmten Gebieten für bis zu einem Jahr einfrieren, um plötzliche Zuflüsse zu vermeiden, die sich auf den Wohnungsmarkt oder die lokalen Gemeinden auswirken könnten.

Wenn Sie den Kauf einer AL-Immobilie in Betracht ziehen, lohnt es sich, die örtlichen Vorschriften zu überprüfen, um geplante Änderungen der Regeln der Gemeinde zu verstehen. Zum Beispiel kann Vilamoura andere Standards und Einschränkungen haben als ein ruhigeres Dorf an der Algarve.

Die Einführung des Ombudsmanns für örtliche Beherbergungsbetriebe

Um Streitigkeiten zwischen Eigentümern, Bewohnern und Dritten beizulegen, werden die Gemeinden einen Ombudsmann für lokale Unterkünfte einrichten. Diese neue Rolle soll sich mit Beschwerden befassen, Konflikte schlichten und Richtlinien bereitstellen, um sicherzustellen, dass AL-Immobilien in ihren Gemeinden reibungslos funktionieren. Wenn Sie AL betreiben oder in AL investieren, könnte der Ombudsmann eine hilfreiche Ressource sein, um alle Probleme im Zusammenhang mit der Immobilienverwaltung oder den Anliegen der Bewohner zu lösen.

Angepasste Kapazitätsgrenzen für AL-Eigenschaften

Mit der jüngsten Verordnung wurden auch aktualisierte Kapazitätsgrenzen eingeführt:

• Zimmervermietungen und Hostels: Diese sind auf maximal 9 Zimmer und 27 Personen beschränkt.
• Cabrio- und Zusatzbetten: In Unterkünften können jetzt Cabrio- und Zusatzbetten installiert werden, obwohl sie 50 % der Anzahl der Festbetten nicht überschreiten dürfen.

Dies ermöglicht es den Betreibern von AL, flexibler bei der Unterbringung von Gästen zu sein, insbesondere für Unterkünfte in stark nachgefragten Gebieten wie der Algarve, wo größere Gruppen von Touristen an kurzfristigen Aufenthalten interessiert sein könnten.

Chancen für ältere Immobilien

Nach den neuen AL-Gesetzen können Immobilien, die vor 1951 gebaut wurden , nun gewerbliche Einrichtungen beherbergen, sofern sie die gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Dies schafft Chancen für Immobilien mit historischem Wert, insbesondere in Städten und Gemeinden mit hohem Denkmalschutz. Internationale Käufer, die an Renovierungsprojekten oder gemischt genutzten Gebäuden interessiert sind, könnten den portugiesischen AL-Markt mit dieser zusätzlichen Flexibilität zugänglicher und attraktiver finden.

Abschließende Erkenntnisse für Investoren und Hausbesitzer

Wenn Sie Immobilien in Portugal kaufen oder verkaufen möchten, ist es von entscheidender Bedeutung, die Feinheiten der AL-Lizenzierung zu verstehen. Hier sind einige abschließende Hinweise:

• Konsultieren Sie lokale Experten: Angesichts der Tatsache, dass die kommunalen Vorschriften variieren können, ist es ratsam, mit einem lokalen Immobilienmakler oder Rechtsberater zusammenzuarbeiten, der mit den neuesten AL-Vorschriften vertraut ist.
• Bleiben Sie über die lokalen Vorschriften auf dem Laufenden: Die Kommunen haben ein Jahr Zeit, um ihre Vorschriften festzulegen, so dass die Änderungen in den verschiedenen Regionen schrittweise erfolgen können. Behalten Sie die Ankündigungen der lokalen Behörden in Ihrem ausgewählten Gebiet im Auge, um Updates zu erhalten.
• Berücksichtigen Sie den langfristigen Wert des AL-Marktes: Mit erhöhter Flexibilität und der Aufhebung restriktiver Richtlinien bietet der AL-Markt vielversprechende Möglichkeiten. Immobilien mit AL-Lizenzen werden wahrscheinlich hochwertige Vermögenswerte bleiben, insbesondere in stark touristischen Gebieten wie Vilamoura und der Algarve.

Indem sie sich über die lokalen Vorschriften informieren, können sich internationale Käufer und Verkäufer mit größerer Sicherheit in der portugiesischen AL-Landschaft zurechtfinden und das Potenzial eines der attraktivsten Immobilienmärkte Europas nutzen.

Weitere Informationen zu den jüngsten rechtlichen Aktualisierungen finden Sie im Gesetzesdekret Nr. 76/2024 hier oder in Verbindung mit Rechtsexperten, um besser zu verstehen, wie sich diese Änderungen auf Ihre Investition auswirken könnten.

In einer so dynamischen Landschaft wie dem portugiesischen Immobilienmarkt bedeuten diese neuen Regeln eine vielversprechende Ära für den AL-Sektor und machen es zu einem fantastischen Zeitpunkt, um Immobilieninvestitionen in diesem malerischen Land in Betracht zu ziehen.