Nouvelles modifications de la législation portugaise sur les licences AL : ce que vous devez savoir en tant que propriétaire ou investisseur

1 novembre 2024

Si vous êtes un acheteur international ou un propriétaire immobilier au Portugal, en particulier dans les régions populaires comme l’Algarve et Vilamoura, il est essentiel de comprendre les récentes mises à jour des lois portugaises sur l’hébergement local. Le gouvernement portugais, par le biais du décret-loi n° 76/2024, a introduit des changements qui apportent une nouvelle flexibilité au système de licence AL, qui entrera officiellement en vigueur le 1er novembre 2024. Cet article de blog explique ce que signifient les nouvelles lois, comment elles affectent la propriété immobilière et ce que les acheteurs et les vendeurs devraient prendre en compte dans ce paysage immobilier en pleine mutation.

Qu’est-ce qui a changé ?

Les réformes antérieures dans le cadre du programme Mais Habitação en 2023 ont introduit des restrictions visant à équilibrer les demandes touristiques et les besoins en logement des habitants. Mais bon nombre de ces limitations ont maintenant été éliminées. Avec les réformes de 2024, les municipalités prennent le contrôle de l’activité locale d’hébergement, ce qui leur permet d’élaborer des politiques en fonction des besoins spécifiques et de la dynamique de leurs régions. Ce changement offre aux investisseurs un environnement plus stable et prévisible pour les propriétés de location à court terme, bien qu’il soit essentiel de noter que des restrictions peuvent toujours s’appliquer en fonction de la zone locale.

Principaux points à retenir :

Autonomie communale : Les municipalités ont un an pour établir leurs propres règlements sur l’octroi de permis d’accès à la propriété.
Plus grande flexibilité en matière de licences : La nouvelle loi annule plusieurs restrictions sur les renouvellements, les transferts et les approbations de licences.
Nouvelles règles d’utilisation des biens : Les limites de capacité des propriétés AL ont été ajustées, et les propriétés plus anciennes peuvent désormais accueillir un usage commercial, à condition qu’elles répondent à certains critères.

Renversement des principales restrictions

Les récents changements éliminent six limitations clés introduites en 2023, qui pourraient avoir une incidence positive sur les exploitants actuels et futurs de la Loi sur la protection de l’enfance.

Principales restrictions abrogées

Suspension des nouvelles immatriculations : Précédemment interrompues dans certaines régions, les nouvelles inscriptions à l’AL peuvent reprendre sans restrictions globales du gouvernement central.
Conditions d’expiration de la licence : Les licences inactives ne sont plus automatiquement annulées.
Non-transférabilité des licences : Les licences peuvent désormais être transférées à de nouveaux propriétaires, ce qui augmente la valeur d’investissement de la propriété.
Examen obligatoire pour 2030 : L’exigence de 2023 d’un examen général de toutes les licences en 2030 a été supprimée.
Renouvellements de cinq ans : Les licences n’ont plus besoin d’être renouvelées tous les cinq ans, ce qui réduit le fardeau administratif.
Droits de veto en copropriété : Les droits de veto des résidents de condominiums ont été limités aux auberges, ce qui signifie que d’autres types d’unités AL sont moins restreints par les objections des résidents.

Ce que la nouvelle loi signifie pour les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers

Un marché plus attractif pour les acheteurs

Pour les acheteurs internationaux, ces changements font du Portugal une destination d’investissement plus attrayante. L’Algarve, en particulier des villes comme Vilamoura, est connue pour son attrait auprès des touristes et des expatriés en raison de ses belles plages, de ses terrains de golf et de son climat doux. Les propriétés AL dans ces zones ont tendance à attirer un flux régulier de revenus locatifs, et les réglementations assouplies offrent une plus grande sécurité aux investisseurs.

Augmentation de la valeur de la propriété pour les vendeurs

La nouvelle capacité de transférer les licences AL signifie que les vendeurs peuvent proposer des propriétés en tant qu’investissements prêts à louer, une caractéristique qui séduit les acheteurs potentiels et pourrait entraîner une hausse des prix de vente. Cependant, chaque municipalité peut toujours fixer ses propres restrictions, il est donc essentiel de consulter les réglementations locales.

Nouveau rôle des municipalités : contrôle localisé avec restrictions potentielles

Les municipalités ont maintenant le pouvoir de définir des zones de confinement et de croissance durable où les activités d’AL pourraient être limitées. Cela signifie que même si les restrictions nationales ont été levées, certaines municipalités peuvent toujours choisir d’appliquer des réglementations plus strictes en matière d’AL. Les municipalités peuvent également geler les nouvelles demandes d’AL dans des zones spécifiques pendant une période pouvant aller jusqu’à un an afin d’éviter des afflux soudains qui pourraient affecter les marchés du logement ou les communautés locales.

Si vous envisagez d’acheter une propriété AL, il vaut la peine de vérifier les réglementations locales pour comprendre les changements prévus dans les règles de la municipalité. Par exemple, Vilamoura peut avoir des normes et des restrictions différentes par rapport à un village plus calme de l’Algarve.

La mise en place du médiateur local pour l’hébergement

Pour aider à gérer les différends entre les propriétaires, les résidents et les tiers, les municipalités mettront en place un ombudsman local de l’hébergement. Ce nouveau rôle vise à traiter les plaintes, à arbitrer les conflits et à fournir des lignes directrices pour aider à garantir le bon fonctionnement des propriétés AL au sein de leurs communautés. Si vous exploitez ou investissez dans AL, l’ombudsman pourrait être une ressource utile pour résoudre tout problème lié à la gestion immobilière ou aux préoccupations des résidents.

Ajustement des limites de capacité pour les propriétés AL

Le récent décret a également introduit des limites de capacité actualisées :

Location de chambres et auberges : Celles-ci sont limitées à un maximum de 9 chambres et 27 occupants.
Lits convertibles et supplémentaires : Les établissements peuvent désormais installer des lits convertibles et supplémentaires, mais ils ne doivent pas dépasser 50 % du nombre de lits fixes.

Cela permet aux opérateurs d’AL d’être plus flexibles dans l’accueil des clients, en particulier pour les propriétés situées dans des zones à forte demande comme l’Algarve, où de plus grands groupes de touristes peuvent être intéressés par des séjours de courte durée.

Opportunités pour les propriétés anciennes

En vertu des nouvelles lois AL, les propriétés construites avant 1951 peuvent désormais accueillir des établissements commerciaux, à condition qu’ils répondent aux exigences légales. Cela crée des opportunités pour les propriétés ayant une valeur historique, en particulier dans les villes et les villages à fort attrait patrimonial. Les acheteurs internationaux intéressés par des projets de rénovation ou des bâtiments à usage mixte peuvent trouver le marché portugais de l’AL plus accessible et plus attrayant grâce à cette flexibilité supplémentaire.

Derniers points à retenir pour les investisseurs et les propriétaires

Si vous cherchez à acheter ou à vendre une propriété au Portugal, il est crucial de comprendre les nuances de la licence AL. Voici quelques derniers conseils :

Consultez des experts locaux : Étant donné que les réglementations municipales varient, il est sage de travailler avec un agent immobilier local ou un conseiller juridique familier avec les dernières réglementations AL.
Restez à jour sur les règles locales : Les municipalités ont un an pour établir leurs règlements, de sorte que les changements peuvent survenir progressivement dans différentes régions. Gardez un œil sur les annonces du gouvernement local de votre région pour les mises à jour.
Considérez la valeur à long terme du marché de l’AL : Avec une flexibilité accrue et l’abrogation des politiques restrictives, le marché de l’AL offre des opportunités prometteuses. Les propriétés avec des licences AL sont susceptibles de rester des actifs de grande valeur, en particulier dans les zones à fort tourisme comme Vilamoura et l’Algarve.

En se tenant informés des réglementations locales, les acheteurs et les vendeurs internationaux peuvent naviguer avec plus de confiance dans le paysage de l’AL au Portugal, en capitalisant sur le potentiel de l’un des marchés immobiliers les plus attractifs d’Europe.

Pour plus d’informations sur les récentes mises à jour juridiques, vous pouvez consulter le décret-loi n° 76/2024 ici ou vous connecter avec des experts juridiques pour mieux comprendre comment ces changements pourraient affecter votre investissement.

Dans un paysage aussi dynamique que le marché immobilier portugais, ces nouvelles règles signifient une ère prometteuse pour le secteur de l’AL, ce qui en fait un moment fantastique pour envisager des investissements immobiliers dans ce pays pittoresque.